Newsletter n 6

 

1 ottobre 2007

Link utili

Professionisti24 - Edilizia Immobili

Il Sole 24 ORE - Casa24 Il Sole 24 Ore


 

Notizie in primo piano

 

Il contenuto vincola tutti

Prg, presunzione di conoscenza

Vendita di cosa futura

Il preliminare vale come obbligo

Ctr Lombardia. Respinte le presunzioni dell'ufficio del Registro

L'interposizione fittizia va provata

«Canoni più bassi con l'alleanza pubblico privato»

INTERVISTA Roberto Pinza

Ritardi. Il gioco delle scadenze

A gennaio il vero start

Sconto Ici con tetto a 50mila euro Il limite di reddito esclude solo il 3,4% dei contribuenti

Imposta azzerata da Bergamo a Cagliari

Bonus-affitti senza esclusioni

Premio a tutti i contratti - Sconti Ici: cumulo di agevolazioni statali e locali

RISTRUTTURAZIONI – Proroga di tre anni per 36 e 55%

La casa più tassata in Europa

Italia maglia nera del Fisco sugli affitti

Seconde case. I metodi alternativi interessano soprattutto il segmento delle abitazioni per le vacanze

Acquisti milleformule

Crisi mutui: maxi prestito della Bce.

Trichet: la volatilità non aiuta la crescita economica

Non sempre punibile chi occupa una casa popolare

Soggetti deboli al riparo dal codice penale se "sbagliano" per necessità

Compravendita - Notai. Cassazione «morbida». Ammesso l'atto con usucapione non certificata.

Non c'è negligenza se dal contratto si desume la consapevolezza del rischio da parte dell'acquirente

Contratti  - Poteri del giudice di riduzione della clausola penale

 


 

News in breve tratte da Consulente Immobiliare

 

Requisizioni di alloggi

Affitti per studenti, Roma e Milano le città più care

Fallimenti immobiliari, 10.739 domande per accedere al fondo

Tempi delle esecuzioni immobiliari

Previsto, per fine anno, un calo delle compravendite

Aumentano gli acquisti di immobili all’estero da parte di italiani

Agenzie spagnole in crisi

Risanamento acquista a New York

Immobiliare Lombarda, crescono ricavi e investimenti

Agevolazioni per il risparmio energetico, circa 130 domande al giorno

Quanto pesano (soprattutto sugli immobili) le tasse comunali

Mutui agevolati, a settembre tasso al 4,75%

Non aumenta il costo del denaro in Europa

Mutui nel primo trimestre del 2007

Paragone dei costi albergo-seconda casa

Segro investe a Vimercate

Credit Suisse Asset Management ha acquisito l’“Aurora Building”

Il Gruppo Allianz ha venduto un pacchetto di immobili alla tedesca IVG

 


 

Definiti i criteri per determinare il valore “normale” dei fabbricati

 

Con provvedimento del 27 luglio scorso, l'Agenzia delle entrate ha stabilito i criteri per determinare il valore degli immobili oggetto di compravendita, ai fini dell'IVA, delle imposte sui redditi e dell'imposta di registro, in attuazione della Finanziaria 2007. Il punto di riferimento per il calcolo del valore normale è l'OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del territorio, che ogni sei mesi rileva le quotazioni minime e massime dei fabbricati in base a coordinate spaziali e temporali.

 

TOSCANA - Stop alla vendita frazionata di case nell’ambito di complessi ricettivi

A fronte del fenomeno in crescente espansione, soprattutto nelle zone di villeggiatura, della vendita frazionata delle strutture turistico-ricettive nella forma di appartamenti da destinare a civile abitazione, la regione Toscana è recentemente intervenuta con una circolare interpretativa. La regione intende in tal modo porre un freno a un'attività che realizza il sostanziale mutamento di destinazione d'uso di tali fabbricati prospettando le gravi sanzioni applicabili, sia sotto il profilo della disciplina turistica sia, soprattutto, di quella urbanistico-edilizia. La circolare, approvata con delib. Giunta reg. n. 289 del 23 aprile 2007 (B.U. n. 19 del 9 maggio 2007), sebbene specificamente riferita alla disciplina regionale, delinea conclusioni che poggiano sui principi propri della materia urbanistica e che sono pertanto valide per situazioni analoghe seppure nell'ambito di altre regioni.


 

 

 

L'esperto risponde

LOCAZIONI - IL RINNOVO TACITO DEL 2002 HA UNA DURATA DI 6 ANNI

LOCAZIONI - ADEGUAMENTO ISTAT LIBERO NEI CONTRATTI «4 PIÙ 4»

IMPOSTE E TRIBUTI VARI - LA CESSIONE DEL PRELIMINARE SCONTA L'ALIQUOTA DEL 3%

IMPOSTE E TRIBUTI VARI - LA MULTIPROPRIETÀ FRUISCE DEL PREZZO-VALORE


 

Rassegna di legislazione e giurisprudenza

Comunicato Istituto Nazionale di Statistica del 20 settembre 2007

Comunicato Ministero per la Solidarietà Sociale del 17 settembre 2007

Risoluzione Agenzia delle Entrate del 20 settembre 2007, n. 257

Risoluzione Agenzia delle Entrate del 20 settembre 2007, n. 256

 

GIURISPRUDENZA

Corte di Cassazione, Sez. III Civ., Sentenza del 22 agosto 2007 n. 17833

Locazione (contratto di) - Immobile adibito alle attività (Legge sull'equo canone, articoli 27 e 42) - Recesso del conduttore prima della scadenza - Gravi motivi - Senza preavviso - Risarcimento danno subito dal locatore - Presupposti.

Corte di Cassazione, Sez. III Civ., Sentenza del 5 giugno 2007 n. 13087

Locazione - Risoluzione del contratto per inadempimento - Da parte del conduttore comproprietario del bene - Condanna di rilascio in favore dell’altro comproprietario - Ammissibilità - Esclusione.

Corte di Cassazione Sez. I Civ., Sentenza del 5 giugno 2007, n. 13184

Mediazione - Agenzia (contratto di) - Validità - Iscrizione dell'agente negli appositi ruoli - Nullità - Violazione della direttiva Ce - Inapplicabilità della disciplina al mediatore

Tribunale di Bologna, Sez. II, Sentenza 17 aprile 2007, n. 837

Mediazione - Procacciamento d’affari - Distinzione - Criteri.

Tribunale di Roma, Sez. X, Sentenza 15 febbraio 200,7 r.g. n. 5329/03

Contratti (in genere) - Risoluzione - Inadempimento - Contraente non inadempiente - Diritto di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta - Mancata prova del danno subito - Obbligo di restituzione della caparra - Sussiste.

Corte di Cassazione, Sez. Tri., Sentenza 24 agosto 2007, n. 18008

ICI – Attribuzione o modifica della rendita catastale – Efficacia

 


 

 

Scadenzario

Tratto da Consulente Immobiliare n. 799

 

QUANDO

CHI

COSA

COME E DOVE

20 SETTEMBRE

Società ed enti che optano per la tassazione consolidata ai sensi degli artt. 117129 del TUIR

Comunicazione all’Agenzia delle entrate dell’opzione di cui all’art. 117 del TUIR, in caso di soggetti con chiusura del periodo d’imposta al 31.3

Il modello di comunicazione, disponibile sul sito Internet dell’Agenzia delle entrate, deve essere presentato esclusivamente in via telematica direttamente o tramite intermediario

25 SETTEMBRE

Soggetti IVA in regime di franchigia (con volume d’affari non superiore a 7.000 euro)

Trasmissione telematica all’Agenzia delle entrate dell’ammontare complessivo dei corrispettivi delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi effettuate dall’1.1 al 31.8.2007

Presentazione telematica:

- diretta;

- mediante intermediari abilitati

Persone fisiche titolari di reddito d’impresa, di lavoro autonomo e di partecipazione, società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate

Presentazione, in modalità telematica, della dichiarazione Unico 2007

Presentazione telematica:

- diretta;

- mediante intermediari abilitati.

Per le sole persone fisiche, è possibile consegnare la dichiarazione a un ufficio locale dell’Agenzia delle entrate abilitato a fornire il servizio telematico

Soggetti che, tramite comportamenti concludenti, hanno esercitato o revocato l’opzione per regimi di determinazione dell’IVA e/o delle imposte dirette o per regimi contabili diversi da quelli ordinariamente loro applicabili

Comunicazione dell’esercizio o della revoca dell’opzione per i soggetti che non presentano la dichiarazione dei redditi unificata e che la inviano telepaticamente

I soggetti tenuti alla presentazione della dichiarazione IVA effettuano la comunicazione nella dichiarazione stessa. I soggetti esonerati dalla presentazione della dichiarazione IVA annuale effettuano la comunicazione con le stesse modalità e termini previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi utilizzando la specifica modulistica relativa alla dichiarazione annuale IVA

30 SETTEMBRE

Intestatario del mezzo di trasporto utilizzato nell’esercizio di impresa

Rilevazione dei chilometri dall’apposito dispositivo esistente nel veicolo e annotazione sulla scheda carburanti (mensile o trimestrale)

La scheda carburante deve essere istituita mensilmente o trimestralmente per ciascun veicolo a motore utilizzato nell’esercizio di impresa, arte o professione. In ogni caso, l’annotazione deve avvenire prima della registrazione della scheda carburanti nel registro previsto dall’art. 25, D.P.R. 633/1972 (registro acquisti)

Enti non commerciali non soggetti passivi IVA

Dichiarazione relativa agli acquisti intracomunitari,  registrati o soggetti a registrazione nel mese precedente (mod. INTRA-12) con indicazione dell’IVA dovuta, e contestuale versamento

Presentazione all’Ufficio dell’Agenzia delle entrate in duplice copia. L’obbligo della presentazione della dichiarazione non sussiste quando nel mese precedente non siano stati registrati acquisti intracomunitari

Titolari di contratti di locazione

Versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione nuovi o la cui annualità decorre dall’1.9. I contratti di locazione, dopo il versamento dell’imposta autoliquidata, devono essere registrati entro 30 giorni dalla data degli atti

A meno che non si ricorra alla registrazione telematica, prima di presentare alla registrazione i contratti di locazione occorre calcolare l’imposta dovuta e versarla presso qualsiasi concessionario della riscossione, banca o ufficio postale utilizzando il mod. F23. La copia dell’attestato di versamento va poi consegnata entro 30 giorni dalla data del contratto (per gli immobili urbani) all’Ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione compilata sull’apposito stampato in distribuzione presso l’Ufficio

Enti che effettuano operazioni di credito a medio e lungo termine e altre operazioni di credito

Presentazione della dichiarazione relativa alle operazioni effettuate nel primo semestre dell’esercizio

Ufficio dell’Agenzia delle entrate competente. L’Ufficio annota su un esemplare della dichiarazione l’ammontare dell’imposta dovuta e lo restituisce all’ente che deve effettuare il pagamento entro 30 giorni

Sostituti di imposta che effettuano le ritenute sui redditi previste dagli artt. 23, 24, 25, 25-bis e 29, D.P.R. 600/1973 tenuti al rilascio delle certificazioni

Trasmissione all’Agenzia delle entrate del mod. 770 semplificato contenente i dati fiscali e contributivi contenuti nelle certificazioni rilasciate ai contribuenti

Presentazione telematica diretta

Soggetti IRES con esercizio non coincidente con l’anno solare

Presentazione della dichiarazione dei redditi (mod. Unico SC) in modalità telematica per le società di capitali e gli enti commerciali residenti che hanno chiuso il periodo d’imposta al 28.2.2007 (il termine è l’ultimo giorno del 7° mese successivo a quello di chiusura dell’esercizio)

Presentazione telematica:

- diretta;

- mediante intermediari abilitati

Persone fisiche, società semplici, società di persone e soggetti equiparati non titolari di partita IVA

Versamento della quinta rata relativa al saldo di IRPEF e IRAP e al 1°acconto di IRPEF e IRAP dovuto in base alla dichiarazione Unico Persone fisiche o Unico Società di Persone.

Sull’importo dovuto vanno applicati gli interessi

Il versamento va fatto, utilizzando il mod. F24, esclusivamente in via telematica per i titolari di partita IVA, con le seguenti modalità:

- direttamente mediante il servizio Entratel o Fisconline o ricorrendo ai servizi di remote/home banking (CBI) offerti dagli istituti di credito;

- tramite gli intermediari abilitati a Entratel

Persone fisiche, società semplici, società di persone e soggetti equiparati non titolari di partita IVA

Versamento, con maggiorazione dello 0,40%, della quarta rata relativa al saldo di IRPEF e IRAP e al 1° acconto di IRPEF e IRAP dovuto in base alla dichiarazione Unico Persone fisiche o Unico Società di Persone. Sull’importo dovuto vanno applicati gli interessi

Il versamento va fatto, utilizzando il mod. F24, esclusivamente in via telematica per i titolari di partita IVA,  con le seguenti modalità:

- direttamente mediante il servizio Entratel o Fisconline o ricorrendo ai servizi di remote/home banking (CBI) offerti dagli istituti di credito;

- tramite gli intermediari abilitati a Entratel

Contribuenti che si avvalgono dell’assistenza fiscale

Il contribuente comunica al sostituto di imposta di non voler effettuare il secondo o unico acconto dell’IRPEF o di volerlo effettuare in misura inferiore rispetto a quello indicato nel mod. 730-3

La comunicazione può essere consegnata al sostituto in base a uno schema libero


 

Libri, Riviste e Software

Come si stima il valore degli immobili

La gestione di edifici e patrimoni immobiliari

 


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Notizie in primo piano

 

Il Sole-24 Ore del lunedì

data: 2007-10-01 - pag: 40

Il contenuto vincola tutti

Prg, presunzione di conoscenza  

 

Il Prg è una prescrizione di ordine generale e i vincoli in esso contenuti non possono qualificarsi come oneri non apparenti. E non è necessaria la loro indicazione ad esempio nel contratto di compravendita immobiliare.

La Cassazione, con la decisione 4971/07, ha infatti affermato che le prescrizioni del Prg, una volta approvate e pubblicate,hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari, sicché i vincoli da essi imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile secondo la previsione dell'articolo 1489 del Codice civile, e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto.

Il principio si applica anche ai programmi di fabbricazione, equiparabili ai Prg, dettando, anche con riguardo all'imposizione di vincoli di destinazione sulla proprietà privata, prescrizioni di ordine generale, di contenuto normativo e di piena conoscibilità dei destinatari.

Nello stesso ambito interpretativo si è affermato che le deliberazioni dei consigli comunali di individuazione delle aree da utilizzare per gli interventi di edilizia popolare acquistano efficacia all'esito dell'approvazione dell'organo di controllo,con conseguente presunzione di conoscenza da parte dei cittadini, sicché deve escludersi che il compratore di un fondo, il quale assuma di avere ignorato, nel momento di conclusione della vendita, successivo all'approvazione, i vincoli urbanistici cui è soggetto in virtù di delibera-zioni siffatte, possa invocare la garanzia ex articolo 1489, per gli oneri non apparenti e non dichiarati. Resta salva l'eventuale responsabilità assunta dal venditore con la dichiarazione di garanzia circa la libertà dell'immobile alienato ove sia riferibile anche ai vincoli derivanti da strumenti urbanistici ( Cassazione 2581/83).

L'articolo 1489,viceversa,riconosce al compratore il potere di domandare la risoluzione del con-tratto o la riduzione del prezzo nei casi in cui la cosa venduta risulti gravata da oneri o da diritti (reali o personali) non apparenti, dal medesimo ignorati e non dichiarati dal venditore, che limitino il godimento della cosa. I due rimedi sono alternativi, in relazione alla diversità dei presupposti, e possono essere esperiti nello stesso giudizio, in via, rispettivamente, principale e subordinata.

La risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo sono esperibili anche nei casi in cui non sia ascrivibile al venditore colpa o dolo. La scelta non è rimessa all'arbitrio del compratore: l'ammissibilità della risoluzione è limitata alla sola ipotesi che il compratore non avrebbe acquistato la cosa se fosse statoa conoscenza dell'esistenza del diritto del terzo o dell'onere.

Il compratore ha poi diritto anche al risarcimento del danno il quale presuppone invece la colpa del venditore e non necessariamente la sua malafede, in quanto detto diritto al risarcimento trova fondamento nelle norme generali in materia d'inadempimento.


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Il Sole-24 Ore del lunedì

data: 2007-10-01 - pag: 40

Vendita di cosa futura

Il preliminare vale come obbligo 

 

Di Maurizio de Tilla

La Cassazione torna sulla controversa natura giuridica della vendita di cosa futura. Con la decisione 4888/ 07 ha infatti affermato che a differenza del preliminare di vendita di cosa futura, che ha per contenuto solo la stipulazione di un successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura non costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti preliminari, ma un con-tratto di vendita obbligatoria, perfetto

ab initio e attributivo del diritto all'acquisto nel momento in cui la cosa venga a esistenza.

Senza che possa rilevare la stipulazione, prevista per un'epoca successiva, dell'atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare, rappresentando questa una riproduzione formale del contratto originario, nella quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico- rappresentativo e non manifestazione di una nuova volontà.

Qualsiasi sia la interpretazione da dare, non si può riconoscere che nella vendita di cosa futura l'effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene viene a esistenza nella sua completezza (Cassazione 6851/01). Il venire a esistenza non comporta però la completezza integrale del bene essendo sufficiente che questo venga a trovarsi con le caratteristiche essenziali in riferimento alla sua destinazione economica (Cassazione 1219/ 83). Non è, quindi, sufficiente la realizzazione del solo scheletro in cemento armato, potendo solo ritenersi irrilevante che l'immobile manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile per la sua utilizzazione ( Cassazione 2126/97).

Nel caso in cui la vendita abbia a oggetto un immobile in costruzione è necessario che l'atto contrattuale indichi, a pena di nullità, gli estremi della concessione (Cassazione 18129/ 06).

L'articolo 1472 del Codice civile – che regola la vendita di cosa futura –è derogabile e perciò l'effetto del trasferimento può essere differito a un momento successivo dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale. Qualora la cosa non venga a esistenza il contratto è nullo.

Nel caso poi che vi sia colpa del venditore, il quale abbia impedito la nascita del diritto o non abbia compiuto quanto doveva, questiè tenuto al risarcimento del danno. A conferma di ciò si è stabilito che per la liberazione del debitore dalla responsabilità per l'inadempimento non è sufficiente l'obiettiva impossibilità della prestazione, ma è necessaria anche l'assenza di colpa del debitore. Pertanto, il venditore di un immobile da costruirsi non può ritenersi esonerato dalla responsabilità per il solo fatto dell'impossibilità di realizzare l'opera, a causa di divieto dell'autorità amministrativa, ove tale divieto sia prevedibile, secondo la comune diligenza.

Il rimedio della garanzia per vizi, apprestato dall'articolo 1490 del Codice civile a tutela del compratore, opera anche nella vendita di cosa futura (Cassazione 5202/07). Si applicano, altresì, a tale fattispecie la garanzia per mancanza di qualità e i principi sulla consegna dell'aliud pro alio (Tribunale Salerno 26 aprile 2005). Garanzie che possono essere escluse con patto espresso o tacito.

PROMESSA GARANTITA

Non è un negozio giuridico in formazione ma attribuisce il diritto all'acquisto nel momento in cui il bene venga a esistenza

 


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Il Sole-24 Ore del lunedì

data: 2007-10-01 - pag: 36

Ctr Lombardia. Respinte le presunzioni dell'ufficio del Registro

L'interposizione fittizia va provata 

DI Giampaolo Piagnerelli

Negli atti di compravendita l'interposizione fittizia deve sempre essere provata con elementi certi e concreti. Non è possibile, pertanto, ritenere che ricorra questa figura nella cessione di un terreno che sia stato precedentemente oggetto di donazione tra madre e figli e che l'atto di liberalità sia avvenuto in prossimità dell'alienazione del bene. È questo in sintesi il contenuto della sentenza della Ctr della Lombardia n. 61/2/07.

I giudici milanesi, condividendo in pieno le conclusioni a cui era giunta la Commissione tributaria provinciale di Varese, hanno ritenuto che il semplice rapporto di parentela e i tempi ravvicinati tra gli atti di donazione e la successiva venditanon potessero in alcun modo giustificare un accertamento induttivo in base al quale venivano chieste al soggetto donante maggiori somme per gli anni 1998 e 1999 per un importo complessivo di circa 700 milioni di lire.

Logica conclusione dei giudici di secondo grado è che l'operazione non fosse precostituita al conseguimento di un maggior costo deducibile ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, così come, invece, sostenuto a più riprese dall'ente. Quest'ultimo avrebbe, infatti, dovuto motivare l'avviso di accertamento in ben altro modo.

Nel caso concreto non ricorrevano affatto gli elementi richiesti dal comma 3 dell'articolo 37 del Dpr 600/73, ossia presunzioni gravi, precise e concordanti.

Nella sentenza si legge in proposito che nell'interposizione fittizia, da una parte si ha un soggetto (interponente) che si avvale di un altro soggetto (interposto) per attribuire a quest'ultimo - che non compie alcuna attività giuridicamente rilevante e quindi meritevole di tutela - redditi di cui l'interponente medesimo ha l'effettivo possesso, e ciò con l'evidente finalità di conseguire un indebito vantaggio fiscale. Nella vicenda,la circostanza che l'Ufficio si fosse limitato a ricordare lo stretto rapporto di parentela nella donazione e la sequenza delle operazioni poste in essere in un breve arco di tempo (donazione effettuata il 30 marzo 1998 e compravendita il 27 maggio 1998) non poteva certamente determinare il disconoscimento o addirittura la riqualificazione di atti o negozi giuridici posti in essere in maniera ingannevole (sul punto si veda anche la sentenza della Cassazione, terza sezione civile, 3 ottobre 2000 n. 13090).

L'Ufficio finanziario,per concludere, se avesse voluto dimostrare quello che in realtà ha "supposto" solo induttivamente, avrebbe dovuto effettuare indagini bancarie – oppure attività istruttorie nei confronti del soggetto terzo acquirente – che potessero evidenziare come fosse fittizia l'operazione messa in atto dalla famiglia, ovvero che le somme percepite dal donatario/ cedente in sede di compravenditafossero in realtà confluite direttamente o indirettamente nel patrimonio del donante.

LA CONCLUSIONE

Il legame di parentela e i tempi ravvicinati tra donazione e vendita non dimostrano la presenza di operazioni elusive

 


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Il Sole-24 Ore del lunedì

data: 2007-10-01 - pag: 7

«Canoni più bassi con l'alleanza pubblico privato» 

INTERVISTA Roberto Pinza

Di Rossella Bocciarelli

ROMA

«Mi fa molto piacere che il presidente del Consiglio abbia detto che la casa è il fiore all'occhiello di questa manovra. Io ho sempre sostenuto che se c'era una bandierina da piantare sulla Finanziaria del 2008, questa bandierina dovesse chiamarsi casa». Il viceministro dell'Economia, Roberto Pinza,è particolarmente soddisfatto dell'impostazione della Finanziaria appena varata. E ne difende a spada tratta coerenza e organicità.

Eppure, è stato detto che questa manovra è un caleidoscopio, dove si vede di tutto un po'...

Neanche per idea: per esempio, il tema dell'abitazione in questa manovra viene affrontato in modo molto organico e compatto, perché si interviene per problemi. C'è ad esempio il problema di agevolare l'acquisto? Si porta la tassa di registro all'1% per comperare immobili che fanno parte di programmi di edilizia residenziale. Secondo problema: viene diminuito il costo connesso alla titolarità della casa oppure all'utilizzo mediante locazione, perché la riduzione dell'Ici diminuisce il costo della proprietà della casa e la detraibilità degli affitti per redditi fino a 15 o 30mila euro, a seconda dei casi, diminuisce il costo dell'immobile in godimento. Inoltre, c'è l'attenzione alla "qualità" della casa, con la proroga delle agevolazioni per le ristrutturazioni e per il risparmio energetico.

Uno slogan che è stato molto agitato è anche quello dell'intervento "sociale" in edilizia.

Certo, non a caso. Qui le norme di rilievo sono due: la prima è un intervento classico, che sancisce il ritorno a forme di edilizia pubblica sociale, con cifre consistenti a mio parere. Serve a risolvere difficoltà acute, quelle di persone che non riescono a pagare un canone: in tutti i paesi del mondo, l'edilizia sociale è edilizia pubblica per definizione. Qui viene realizzato, con molta elasticità, un programma straordinario: a metterlo in atto possono essere ex Iacp, Comuni e anche la Cassa depositi e prestiti, che può firmare apposite convenzioni. Ma c'è anche una seconda norma, che io reputo estremamente innovativa.

Quale?

Il Governo si è chiesto: come facciamo a incrementare il patrimonio immobiliare destinato a locazione? Qui non siamo più nell'ambito dell'edilizia sociale

tout court. C'è la necessità di garantire un canone sostenibile a quelle famiglie che vivono di reddito fisso e che in questi anni hanno visto lievitare gli affitti. Per esempio, a Roma ormai l'affitto medio per un appartamento di 90 metri quadrati è 1.500 euro al mese. La norma dice: lo Stato mette un po' di soldi, poi si costituisce una società di scopo e spetterà a questa società trovare gli strumenti finanziari giusti, con una partecipazione totale o anche parziale del soggetto pubblico, facendo quindi appello a quei capitali privati che oggi investono nel cosiddetto housing sociale, per realizzare case che potranno essere date a un affitto "sostenibile". Questo è uno strumento nuovo. È un po' come se fosse una Siiq, un grande fondo immobiliare specializzato in locazioni, ma del settore pubblico.

Non ci sono precedenti?

Ce ne sono. Ha presente il Fondo infrastrutture F2i? È lo stesso schema. Si crea una società che è asoggetto pubblico o accoglie anche capitali privati. Oggi sono molti i soggetti privati, in giro per il mondo, disponibili a investire in edilizia, non per cercare un guadagno speculativo ma per poter contare su un rendimento costante. Sono fondi pensione, banche, fondazioni. Per esempio, Cariplo sta già facendo l'housing sociale. Così alla fine l'appartamento, invece di costare, che so, 1200 euro al mese, magari ne costa 900.

Ma lo stanziamento previsto per il 2007 è di soli 150 milioni.

Si, ma le ricordo che in questo campo si può contare sull'effetto- leva garantito dal credito. In più, c'è la possibilità dell'apporto dei privati, che può anche essere consistente.

«Varato uno strumento per favorire l'housing sociale con l'intervento degli investitori» «Portata all'1% la tassa di registro per comprare immobili inseriti in piani di edilizia residenziale» Soddisfatto. Roberto Pinza, viceministro all'Economia

 


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Il Sole-24 Ore del lunedì

data: 2007-10-01 - pag: 33

Ritardi. Il gioco delle scadenze

A gennaio il vero start 

Di Ar. Bi.

 

La comunicazione all'agenzia del Territorio da parte dei Comuni della opzione catastale scelta, da effettuare entro il 3 ottobre, avvia il processo di decentramento dell'anagrafe degli immobili. Esso comincerà a concretizzarsi a gennaio: la data del 1 novembre prevista dalla Finanziaria 2007 per il passaggio ai Comuni della gestione del Ca-tasto è stata di fatto superata dai ritardi che si sono accumulati nell'adozione dei provvedimenti attuativi.

Il primo passaggio che si deve realizzare, subito dopo la comunicazione delle opzioni decise, è il monitoraggio delle scelte effettuate dai Comuni: lo farà l'agenzia del Territorio entro il 18 ottobre.

Gli esiti di tale monitoraggio vanno comunicati ai tavoli tecnici di coordinamento tra Anci e Territorio istituiti in tutte le Regioni e a livello nazionale. Questi organismi sono chiamati nell'immediato a esprimere il proprio parere sulla ammissibilità delle forme associative realizzate dai Comuni. Successivamente dovranno esprimersi sulle proposte di trasferimenti finanziari e di personale e sui casi in cui i Comuni non saranno in grado di mantenere gli attuali standard di qualità dei servizi erogati, circostanza che legittima la decisione assunta nelle sedi di concertazione della surrogazione delle amministrazioni inadempienti.

Il concreto avvio da parte dei singoli Comuni delle funzioni catastali che essi hanno scelto di gestire avviene con la stipula della convenzione con l'agenzia del Territorio. La convenzione deve disciplinare le modalità di svolgimento delle attività e i reciproci rapporti, a partire dalle modalità di accesso alla banca dati.

Entro il termine di stipula delle convenzioni è prevista l'emanazione dei provvedimenti che attribuiranno concretamente ai singoli enti le risorse finanziarie e il personale, e il varo del Dpcm per la attribuzione ai Comuni delle risorse previste dal Dl 262/06 per il miglioramento dei dati catastali, risorse stimate in circa 10 milioni di euro.

 


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Il Sole-24 Ore

data: 2007-09-30 - pag: 7

Sconto Ici con tetto a 50mila euro Il limite di reddito esclude solo il 3,4% dei contribuenti

Imposta azzerata da Bergamo a Cagliari 

Negli sconti Ici sulla prima casa spunta in extremis il tetto di reddito, assente dalle bozze della Finanziaria di venerdì.

Al taglio dell'imposta, secondo quanto si apprende dalle slide di presentazione della manovra predisposte ieri dal Governo, potranno accedere solo i contribuenti con reddito fino a 50mila euro. Confermati, invece, sia il limite massimo della nuova detrazione ( 200 euro a contribuente) sia il parametro di calcolo, cioè l'1,33 per mille del valore catastale dell'immobile.

Si rafforzano, dunque, gli strumenti per tutelare l'equità dello sgravio, indispensabili viste le modalità di calcolo scelte dal Governo, che fanno crescere il beneficio insieme al valore catastale dell'immobile (e all'imposta da pagare). Il parametro dell'1,33 per mille abbuona infatti 66,5 euro ogni 50mila euro di valore dell'immobile (assumento come base i valori catastali rivalutati), per cui la dote arriva a 133 euro per un appartamento da 100ila euro e tocca i 199 euro quando l'abitazione ne vale 150mila. Da lì in poi si raggiunge la barriera dei 200 euro, oltre ai quali lo sconto statale non sale.

LE REGOLE BASE

 

Il parametro

La detrazione ulteriore disposta dalla Finanziaria è pari all'1,33 per mille del valore catastale dell'immobile. All'aumento del valore catastale cresce quindi anche lo sconto, con un effetto importante anche nel caso di aggiornamento dei valori

I limiti di reddito

Per godere della detrazione ulteriore occorre avere un reddito individuale non superiore ai 50mila euro. Se uno dei proprietari dell'immobile non supera questo limite, quindi, potrà fruire della quota di detrazione a lui spettante

Il tetto allo sconto

La detrazione ulteriore dal 2008 non può in nessun caso superare i 200 euro. Il totale dello sconto di legge arriva dunque a 303,29 euro (200+103,29 di detrazione base) ma cresce se il Comune delibera detrazioni più generose

 


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Il Sole-24 Ore del lunedì

data: 2007-10-01 - pag: 7

Bonus-affitti senza esclusioni 

Premio a tutti i contratti - Sconti Ici: cumulo di agevolazioni statali e locali

 

Di Saverio Fossati

Molto rumore sugli sconti Ici (costano poco all'Erario), che in fondo sono sempre 200 euro regalati a decine di milioni di italiani, un contentino agli inquilini e mezzo miliardo per l'edilizia pubblica (si veda l'articolo in basso). Ma tre anni di detrazioni veramente corpose per ristrutturazioni e risparmio energetico significano che il Fisco si impegna davvero sulla casa. Vediamo in ordine le principali disposizioni immobiliari della Finanziaria 2007, prima che passino dalla sartoria parlamentare…


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Il Sole-24 Ore

data: 2007-09-30 - pag: 7

RISTRUTTURAZIONI – Proroga di tre anni per 36 e 55% 

 

Il Ddl per la Finanziaria 2008 proroga per il triennio 2008-2010 la detrazione Irpef del 36% per le ristrutturazioni edilizie, nonché lo sconto del 55% per le spese di riqualificazione energetica degli edifici.

La proroga è anche prevista, dal 2008 al 2010, per l'applicazione dell'Iva con l'aliquota del 10% agli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica, realizzati su fabbricatia prevalente destinazione abitativa privata.

Per il 36% il nuovo differi-mentosiapplicaanchenelca-sodiinterventiriguardantiin-teri fabbricati, eseguiti dal 1ڠgennaio2008daimpreseecooperative edilizie, che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile entro il 30 giugno 2011.

 

 

La casa più tassata in Europa

Tratto da Il Sole 24 ORE

Lunedì 24 Settembre 2007

 

Fisco amaro sulla casa. Né può consolare che la nostra Ici si collochi a livelli ben inferiori rispetto alle imposte locali di molti altri Paesi, Regno Unito, Francia e Germania in testa.

L'indagine realizzata per il Sole-24 Ore del Lunedì dall'ufficio studi di Arpe–Federproprietà e Confappi mostra infatti che l'Italia si colloca ai vertici nello scenario europeo in base al peso tributario sugli immobili residenziali. Non che all'estero siano tutte rose e fiori, specialmente - un po' a sorpresa - nella vicina Svizzera. Ma se si guarda al livello della tassazione sulle compravendite e, soprattutto, a quello sugli affitti, il nostro Paese ha ben poche carte da giocare. Su un canone di 18mila euro, l'Italia subisce di gran lunga la pressione tributaria maggiore: oltre 5.300 euro se ne vanno in tasse. E di tasse sulle abitazioni il Fisco ne incassa oltre 21 miliardi all'anno: la dote più ricca va allo Stato, ma i Comuni si "consolano" con oltre 7,5 miliardi tra Ici e tassa rifiuti.

 


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Italia maglia nera del Fisco sugli affitti

È un testa a testa con la Svizzera. L'unica consolazione alla mazzata fiscale sulla proprietà immobiliare italiana viene proprio dal confronto con altri Paesi, ma si tratta di un dato che va osservato con attenzione: il gravame sui canoni di locazione, infatti, è pesantissimo e fa balzare l'Italia a un poco invidiabile primo posto. Mentre, a sorpresa, l'indagine sulla fiscalità immobiliare in Europa, elaborata da Confappi e Arpe-Federproprietà in collaborazione con il «Sole-24 Ore» rivela che la tanto vituperata Ici si confronta con imposte omologhe ancora meno sopportabili, specialmente in Francia e Regno Unito.

Affittare per l'Erario

Colpiscono soprattutto le percentuali d'imposta italiane sui canoni lordi di locazione: praticamente il 30%: su un affitto di 1.000 euro al mese, 300 finiscono in tasse, poi c'è la manutenzione e, naturalmente (anche se a parte), l'Ici. Di fatto ne resta la metà. In Gran Bretagna, sullo stesso canone, l'imposizione sul reddito è pari a zero (grazie al gioco delle detrazioni) ma la Council tax (molto simile all'Ici) viaggia sui 1.500 euro: in concreto, però, la redditività netta di un canone di quell'ordine di grandezze è molto più alta. A considerare la situazione italiana si comincia a capire perché, ogni volta che si affronta la possibilità di un'aliquota secca del 20% sui canoni di locazione, c'è sempre la marcia indietro finale: di fatto rinunciare a un terzo delle imposte su una base imponibile così importante non è una scelta da poco. C'è sempre la speranza che l'aliquota bassa attragga gli evasori fiscali ma, al punto in cui siamo, è una speranza davvero labile. Tuttavia sarebbe un atto di buona volontà fiscale con effetti probabilmente benefici su un mercato delle locazioni che oggi, nelle città, taglia fuori i ceti medio-bassi. In Irlanda, per esempio, si paga il 20% secco che viene trattenuto direttamente dal canone dovuto dall'inquilino. Anche la Svizzera non scherza, con il suo 48,56% nel quale però entrano anche le imposte sulla proprietà per l'impossibilità di separarne gli effetti da quelle sui redditi. Inoltre nella Confederazione queste ultime sono diversificate fra imposte federali, cantonali e comunali.

La famiglia dell'Ici

Ecco la sorpresa: Austria, Danimarca, Germania, ma soprattutto Francia e Regno Unito sono severissimi con le imposte locali sulla casa, in Svizzera non si ride mentre in Italia, e soprattutto Portogallo, Irlanda e Grecia la situazione è più rosea.

La Council tax, come detto, pesa quasi il doppio che in Italia, mentre in Francia fra taxe foncière (che comprende anche la raccolta rifiuti) e taxe d'habitation si superano tranquillamente i duemila euro, con l'eccezione di Parigi che viaggia sui mille o poco più. In Germania (dove la base imponibile sono incredibilmente i valori del 1935 con coefficienti d'aggiornamento) la Grundsteuer B pesa per importi fra 1.200 e i 2.310 euro a seconda della città per un appartamento del valore di 100mila euro. In Irlanda, dove peraltro anche le tasse sui redditi da locazione sono leggere, non esistono imposte comunali sulla proprietà: una fortuna che neppure il piccolo tributo del 2% sui redditi che eccedono 22.800 euro riesce a offuscare.

Speculazione sì o no

Sulla valutazione circa il fatto che la rivendita della casa rappresenti una speculazione in Europa si seguono, evidentemente, orientamenti diversi. In Italia, come si sa, è considerato un peccato veniale, con numerose eccezioni che premiano chi vende per ricomprare subito la propria abitazione e che vede un'aliquota accettabile pari al 20% del guadagno (dopo cinque anni dall'acquisto, peraltro, non si paga più nulla). Il nostro Paese si allinea così con il Portogallo, dove c'è l'aliquota secca del 25% (dimezzata se si riacquista). Tasse amare, ancora, in Svizzera, dove sono i cantoni a incamerare imposte che variano dal 25% al 50% sul capital gain. Inoltre, se il possesso è stato inferiore ai cinque anni (quattro in alcuni cantoni) le aliquote aumentano in genere del 50 per cento. L'Austria non è proprio un paradiso fiscale per chi rivende casa, ma tutto sommato è accettabile: si paga il 17% sui guadagni realizzati (al netto dalle spese), ma bisogna evitare la rivendita entro i 5 anni perché l'aliquota raddoppia. Regno Unito, Germania e Francia sono, in progressione, i Paesi meno generosi con chi rivende la propria casa. In Germania si scontano le normali aliquote dell'imposta sui redditi sulle rivendite effettuate entro dieci anni dall'acquisto, nel Regno Unito discorso analogo (senza scadenza temporale, ma con esclusione dell'abitazione principale). In Francia l'imposta media è sul 27%, ma dopo 15 anni dall'acquisto di fatto si sterilizza, e l'abitazione principale è esclusa.

 

Tratto da Il Sole 24 ORE

Lunedì 24 Settembre 2007

 


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Seconde case. I metodi alternativi interessano soprattutto il segmento delle abitazioni per le vacanze

Acquisti milleformule

 

Di Giovanna Guercilena

 

Sono circa 820mila all'anno le compravendite di case in Italia e, tra queste, c'è spazio anche per qualche formula innovativa di acquisto. Che, a ragione di un certo tradizionalismo degli italiani in materia di casa, si manifesta soprattutto sul segmento delle seconde o terze abitazioni, quelle case-vacanza che, come sottolinea Nomisma nel rapporto realizzato ad agosto con la Federazione agenti immobiliari, negli ultimi 12 mesi hanno ripreso crescere dopo un biennio di rallentamento. Con l'offerta che aumenta e la domanda che si fa più selettiva. Oltre alla classica proprietà piena, ecco qualche tipologia d'acquisto alternativa. Intanto la nuda proprietà che, nata con il boom dei prezzi degli anni 1985-1990, si adatta a chi vuole investire senza pretendere di godere subito del bene. La sua caratteristica è quella di scindere la proprietà dall'utilizzo, rimandando il loro ricongiungimento alla morte dell'usufruttuario, che sino ad allora è libero di abitare la casa o affittarla intascando il canone. «È un mercato in crescita, che conta circa 55mila transazioni l'anno», stima Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi Ubh.

Il vantaggio per l'acquirente (spesso un genitore che pensa al futuro del figlio) arriva sino al 50% sul prezzo di mercato, sulla base principalmente di due variabili: il numero degli usufruttuari e la loro età. Al ricomporsi della piena proprietà nessuna tassa è dovuta; l'Ici è a carico dell'usufruttuario; questi non può per nessun motivo modificare la destinazione d'uso; se alla morte dell'usufruttuario la casa è occupata da un inquilino si segue il normale iter dei contratti di locazione; il coniuge dell'usufruttuario, in regime di comunione dei beni, eredita il diritto ad abitare in quella casa anche se non compare in prima persona come usufruttuario. Risponde invece alle esigenze di chi vuole una seconda casa per le vacanze senza sborsare l'intero capitale la formula della multiproprietà. Un sistema un po' in crisi negli ultimi anni soprattutto per il lievitare delle spese condominiali e la difficoltà a rivendere o a usufruire dei circuiti di scambio, visto che non sempre le mete a catalogo (oltre 150 quelle, ad esempio, del colosso nordamericano Rci, bersaglio di molte lamentele) sono effettivamente disponibili e le prenotazioni richiedono largo anticipo.

Secondo l'Ote (l'Organizzazione per il timesharing in Europa) la crescita annuale delle unità in multiproprietà è del 2% e nel 2006 sono state 125mila le persone che hanno acquistato con questa formula in Italia, di cui 110mila gli italiani. Se si rinuncia a cambiare ogni anno, la scelta può funzionare. Ma la multiproprietà oggi lascia spazio al timesharing, la vacanza a tempo e spesso con la formula "a punti" che danno diritto a un determinato periodo di vacanza in località a scelta. Domina Vacanze ha deciso di dismettere i tour operator e investire tutto sul timesharing. «Proponiamo – spiega l'a.d. Paolo Michelozzi – camere d'hotel con tutti i servizi. I prezzi variano a seconda delle località e dei periodi. A Sharm El Sheik tre-quattro posti-letto in agosto, a Natale e Capodanno prevedono un costo d'acquisto di 20mila euro e spese annuali da 300 a 500 euro». Più cara Cortina d'Ampezzo, dove per sei posti-letto per una settimana in alta stagione occorrono 140mila euro. Le regole sulla multiproprietà, su cui peraltro l'Europa intende ampliare le tutele, dicono che il bene acquistato può essere venduto e lasciato in eredità.

Altro acquisto fuori del comune è quello di una proprietà data in concessione, con contratto a termine, normalmente di 50 o 60 anni (si veda Casa&Case del 18 agosto). Importata da Gran Bretagna e Usa, da noi è una modalità di nicchia, anche per la poca offerta. Interessanti le proposte nelle marine dei porti, terreni demaniali affidati alle amministrazioni locali e da queste a società private che, a loro volta, ne curano la commercializzazione. A Marina di Varazze, al Porto antico di Genova, a Marinara di Ravenna, a Marina di Scarlino si trovano alloggi a prezzi di mercato (cioè alti), essendo il vero appeal dell'operazione legato alla posizione esclusiva e alla possibilità di abbinare il posto barca.

 

Tratto da Il Sole 24 ORE

Sabato 22 Settembre 2007

 


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Crisi mutui: maxi prestito della Bce.

Trichet: la volatilità non aiuta la crescita economica

Nella giornata di ieri un non meglio precisato istituto ha ottenuto dalla Banca centrale europea liquidità per quasi 4 miliardi di euro, facendo ricorso allo strumento del «lending facility», che consente di ottenere prestiti pronti contro termine a un giorno (overnight) presentando diversi tipi di asset a garanzia. Lo ha comunicato oggi la Bce, precisando - secondo quanto riporta Dow Jones - che l'ammontare del prestito è stato di 3,883 miliardi di euro e che è stato assegnato ad un tasso del 5%. La Bce non ha specificato la finalità per cui e' stata portata a termine l'operazione. è la somma più elevata concessa con questa modalità di finanziamento - molto onerosa, cui le banche ricorrono quando sono a corto di liquidità - degli ultimi tre anni (ottobre 2004). Secondo gli esperti, è un ulteriore segnale del fatto che il pericolo del «credit crunch» non è passato.

E nel giorno in cui l'euro ha fatto segnare il suo nuovo record sul biglietto verde (oggi è arrivato a 1,4184 dollari) il presidente della Banca Centrale, intervistato da una tv olandese, è intervenuto sul problema dei cambi sostenendo che «l'eccessiva volatilità non favorisce la crescita economica». Il banchiere ha fatto poi un confronto con gli altri istituti. «Altre banche centrali si trovano con economie in situazioni diverse rispetto a quella europea e dispongono di strumenti diversi. Personalmente sono fiducioso sul lavoro realizzato da parte delle altre banche centrali».

Trichet è tornato poi a sottolineare l'importanza che la Bce, per essere credibile, persegua il proprio mandato sulla stabilità dei prezzi, un obiettivo ancor più importante «nelle fasi di turbolenza e crescente incertezza». «La stabilità dei prezzi - ha detto - è fondamentale per la crescita economica e per l'occupazione. Dall'introduzione dell'euro sono stati creati 14 milioni di nuovi posti di lavoro nell'Eurozona, un numero superiore anche a quanto fatto negli Stati Uniti”.

Tratto da Il Sole 24 ORE del 27 Settembre 2007

 

Non sempre punibile chi occupa una casa popolare

Soggetti deboli al riparo dal codice penale se "sbagliano" per necessità

di Beatrice Dalia

 

Con una breve sentenza, la Cassazione sembra rafforzare ulteriormente il "diritto all'abitazione" delle persone in oggettive difficoltà economiche, pur con tutte le precisazioni del caso. I giudici "congelano" - per ora - la multa inflitta a una donna accusata del reato di occupazione abusiva di immobile di proprietà dell'Istituto autonomo case popolari e rinviano il fascicolo ai colleghi di merito, affinché prendano in considerazione tutti i motivi che sono dietro il suo gesto. Il codice penale, infatti, prevede che non sia punibile chi agisce per salvare "se stesso o altri da un danno grave". Il danno grave, precisa la Cassazione, non è solo una lesione fisica, ma può essere anche il pregiudizio di un diritto fondamentale garantito dalla Costituzione. E tra le situazioni da tutelare al massimo, ricorda la Corte, c'è appunto il diritto all'abitazione, poiché la casa "rientra tra i bisogni primari dell'individuo". Ad avviso dei massimi giudici italiani, prima di confermare la condanna penale alla donna, i giudici dovranno Compiere un'accurata indagine sulla situazione complessiva: dalla mancanza di denaro che le impedisce di rivolgersi al mercato immobiliare alla necessità di tutelare la salute del figlio piccolo (altro valore fondamentale). Sarà ora una nuova sezione della Corte di appello di Roma a dire se l'occupazione abusiva era davvero inevitabile e necessaria

Tratto da Il Sole 24 ORE del 26 Settembre 2007

 


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Compravendita - Notai. Cassazione «morbida». Ammesso l'atto con usucapione non certificata.

Non c'è negligenza se dal contratto si desume la consapevolezza del rischio da parte dell'acquirente

 

Non è nullo il contratto di compravendita se il cedente ha maturato la proprietà non giuridicamente ma per usucapione. E non c'è negligenza nel notaio che non avverte di questo l'acquirente. Con la sentenza 2485/07, la Corte di Cassazione è intervenuta sulla responsabilità notarile in atti di alienazione di beni immobili a titolo di usucapione. In pratica, per la Corte non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, sebbene l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario. Inoltre, non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio che, nell'ipotesi in cui il venditore assumeva di avere acquistato la proprietà per usucapione senza accertamento giudiziale, non ha avvertito l'acquirente del rischio. Ma solo se nell'atto viene espressamente inserita una clausola dalla quale si capisce che l'acquirente era comunque consapevole del rischio.

L'usucapione. L'affermazione secondo cui chi ha maturato i requisiti per l'usucapione può disporre del bene anche se non ha ancora ottenuto la sentenza dichiarativa crea non pochi "imbarazzi" nel professionista che stipula atti. In particolare, secondo un orientamento giurisprudenziale, «l'usucapione è un modo di acquisto originario, ma essa non opera automaticamente con il possesso ventennale, bensì in presenza di un possesso, pieno ed esclusivo, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale idoneo a determinare la prescrizione acquisitiva». Condizioni che devono essere vagliate dal giudice e pertanto, sino a quando non vi è l'accertamento giudiziale dell'acquisizione di proprietà (art. 1158 del Codice civile), l'acquisto non può essere dichiarato dal possessore. Sul punto la Cassazione – nella sentenza numero 2485/2007 – afferma che se si dovesse aderire alla tesi contraria «si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente. Come ciò sia compatibile con il normale diritto di proprietà non viene chiarito».

Il notaio. Il notaio ha comunque imprescindibili doveri di informazione nei confronti delle parti: il mancato assolvimento dei doveri di informazione comporta infatti responsabilità civili e deontologiche. Più specificamente, il notaio deve avvertire le parti (e soprattutto la parte acquirente) dell'opportunità di far precedere la stipula dalla sentenza dichiarativa dell'usucapione. Deve ammonire che la dichiarazione del venditore di essere proprietario «per possesso ultraventennale continuo e pacifico» non può essere oggetto di verifica da parte del notaio e della "rischiosità" dell'atto perfezionato senza sentenza dichiarativa e dunque, dell'acquisto.

(Commento tratto dal quotidiano "Il Sole 24 Ore", Norme e Tributi, del 18 settembre 2007, pag. 37 a cura di Antonio Montesano)

 

Contratti  - Poteri del giudice di riduzione della clausola penale

(Cass. 28 settembre 2006, n. 21066)

 

La sentenza in commento ha per oggetto la domanda di risoluzione per inadempimento del promittente venditore di un contratto preliminare di vendita immobiliare a cui accede una clausola penale. Questa inizialmente ridotta in primo grado veniva invece rimessa nella misura contrattuale a seguito dell'appello, inopinatamente esperito dalla società venditrice.

Soltanto al sesto motivo di doglianza fa capolino la questione della penale, proposta peraltro in maniera sostanzialmente consequenziale al presupposto che l'inadempimento stesse tutto dalla parte del promissario acquirente e nessuna colpa fosse addebitabile alla società venditrice.

La Corte di Cassazione ha rigettato i cinque motivi precedenti, ritenendo assolutamente provato e sorretto da congrua motivazione la sentenza che ha addossato la responsabilità dell'inadempimento in toto alla società venditrice. Soffermandosi sul sesto motivo, in cui si deduce violazione dell'art. 1384 cod. civ., la Corte però ha risposto ad un'osservazione del ricorrente secondo cui erroneamente la Corte di merito in appello avrebbe riportato la penale nella misura stabilita nel contratto per il fatto che le parti avevano espressamente pattuito la sua non riducibilità "anche in deroga all'art. 1384 cod. civ.".

La Corte ha condiviso questa osservazione e ha colto l'occasione per ribadire, precisandone un profilo, il potere del giudice di ridurre la penale a equità.

(Stralcio di commento tratto dalla rivista "Diritto & Pratica delle Società" Il Sole 24 Ore, del 24 settembre 2007 n. 17, pag. 76 a cura di Vincenzo Cuffaro)

 


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News in breve tratte da Consulente Immobiliare

Requisizioni di alloggi

L’ANCE, associazione dei costruttori, ha dato notizia della decisione n. 10 dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato del 30 luglio 2007 con la quale sono state stabilite le condizioni di legittimità delle ordinanze del sindaco per la requisizione in uso di alloggi privati. In particolare, il Consiglio di Stato ha annullato provvedimenti di requisizione del comune di Palermo assunti per reperire alloggi da utilizzare in situazioni abitative imprevedibili, come crolli, sfratti e fenomeni di grave indigenza. Secondo il Consiglio di Stato, il potere di requisizione previsto in via generale dall’art. 7 della legge 2248/1865 da parte del prefetto può essere esercitato dal sindaco in caso di eccezionali motivi di attuale grave necessità e urgenza e non per trovare soluzioni a situazioni imprevedibili che si verificheranno nel futuro.

 

 

Affitti per studenti, Roma e Milano le città più care

Un’indagine del centro studi del gruppo immobiliare Toscano rileva che il 50% degli acquisti di immobili per investimento sono finalizzati a cedere poi l’alloggio acquistato in affitto a studenti fuori sede. Le città più care per le locazioni a studenti sono Roma e Milano: a Roma il costo per stanza oscilla tra i 310 euro e i 480 euro al mese, con punte che possono arrivare a oltre 600 euro/mese per gli immobili ubicati nei pressi delle varie università; a Milano la media dei prezzi è anche più elevata e le indagini rilevano canoni fino a 700 euro al mese per un posto letto. Altre città che si segnalano per il caro-affitti sono Firenze e Bologna (canoni fino a 335 e 312 euro/mese per stanza) seguite da Catania, Salerno, Messina, Cagliari e Palermo (canoni anche di 500 euro/mese in taluni casi) e in minor misura da Napoli e Bari (intorno ai 200 euro al mese). Come è noto l’impulso alla messa a disposizione di nuovi alloggi per studenti a canoni controllati è uno degli obiettivi di politica abitativa del Governo attraverso varie iniziative di costruzione di nuove case e di convenzionamento con i proprietari di immobili esistenti, iniziative che dovrebbero essere coordinate dalle amministrazioni locali.

 

 

Fallimenti immobiliari, 10.739 domande per accedere al fondo

La Consap, che gestisce il fondo destinato a risarcire le vittime dei fallimenti delle imprese di costruzione, ha comunicato che le domande di accesso al fondo hanno raggiunto la quota di 10.739 per complessivi 801,3 milioni di euro. Le istanze possono essere presentate fino al 31 dicembre di quest’anno. Nel frattempo, crescono molto lentamente le risorse che dovrebbero finanziare i risarcimenti del fondo, cioè i proventi delle polizze fideiussorie che devono essere costituite da parte dei costruttori a garanzia degli acquirenti per le nuove compravendite immobiliari. Attualmente risultano disponibili risorse derivanti dalle polizze per 7,5 milioni di euro a fronte, come già detto, di domande per 801,3 milioni.

 

 

Tempi delle esecuzioni immobiliari

Il Consiglio Superiore della Magistratura ha effettuato un esame dell’andamento delle procedure esecutive immobiliari dei principali tribunali delle grandi e medie città rilevando una diminuzione rispetto al 2001 da 67 a 52 mesi di durata media delle procedure con una diminuzione del 22%. L’effetto deriva dalla riforma legislativa entrata in vigore nel 2006 che dovrebbe allineare l’Italia alle altre nazioni, le quali peraltro continuano a essere molto lontane: la media generale è infatti di 12 mesi per una vendita all’incanto con punte minime di 9 mesi in Germania. Complessivamente, in cinque anni il numero di procedure esecutive pendenti è diminuito del 27% nonostante il gran numero di nuovi pignoramenti immobiliari stimabili nel +25% l’anno. Da ricordare che la nuova legislazione ha previsto l’estensione della delega delle procedure

dai tribunali a professionisti privati, oltre che ai notai come già in precedenza consentito.

 


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Previsto, per fine anno, un calo delle compravendite

La conseguenza della crisi finanziaria mondiale, ascrivibile in buona misura ai mutui immobiliari americani, rischia di avere conseguenze negative sui mercati europei sebbene non direttamente coinvolti in modo grave dal problema della rimborsabilità dei mutui. In Italia il report di UBH (Professione Casa, Grimaldi e REXFIN) prevede a fine anno una diminuzione di compravendite nell’ordine di circa il 3%, per un totale di 820 mila atti. Il calo ipotizzato è già concretamente rilevabile soprattutto nel nord. I prezzi dovrebbero invece restare stabili nelle grandi città, mentre nei medi centri dovrebbe proseguire la tendenza ai lievi aumenti degli ultimi mesi. Statico è il settore delle locazioni, con canoni fermi e acquisti per investimento in diminuzione.

 

 

Aumentano gli acquisti di immobili all’estero da parte di italiani

Secondo Scenari Immobiliari nel primo semestre del 2007 gli italiani hanno acquistato all’estero 10.800 immobili con un aumento del 13,7% rispetto allo scorso anno. Per la fine dell’anno si stima un aumento finale del 16% e 3.500 case acquistate più del 2006 per un totale valutabile in 26.000 (in quattro anni +71%). Tra le mete preferite si segnalano nell’ultimo periodo soprattutto Spagna, Grecia e Turchia per l’acquisto di case al mare da parte di giovani famiglie. Diminuiscono, invece, gli acquisti in Francia, Inghilterra, Svizzera e Irlanda mentre restano stabili le preferenze per Stati Uniti e Paesi dell’Est Europa. Scenari Immobiliari segnala anche che gli acquisti di immobili italiani da parte di stranieri non hanno avuto grande sviluppo a causa degli elevati costi fiscali e accessori per le compravendite immobiliari. In particolare, in questa classifica l’Italia è in coda assieme al Belgio e alla Francia mentre Inghilterra, Germania, Spagna e Austria incentivano maggiormente gli acquirenti. Scenari Immobiliari ha fornito anche la rilevazione delle tendenze del mercato nella prima parte del 2007 per ciò che riguarda gli acquisti di case da parte di lavoratori immigrati. Il dato complessivo mostra una diminuzione del 6% rispetto al primo semestre del 2006 e riflette la situazione generale che vede una certa flessione di vendite. Peraltro ormai gli stranieri coprono una quota di circa il 18% del mercato e la proiezione del 2007 prevede 140.000 compravendite con un aumento del 6,9% per un valore immobiliare di 17,2 miliardi di euro (+12,4% rispetto al 2006). La maggiore incidenza di immigrati sui mercati immobiliari locali è massima in città medie industriali come Alessandria (31,5%!), Vercelli, Prato, Brescia oltre che Roma e Torino (rispettivamente 23 e 17% di acquisti da parte di stranieri). In altre grandi città come Firenze, Milano, Genova e Bologna la percentuale è inferiore sebbene in valore assoluto le vendite che coinvolgono immigrati sono comunque molte. La provenienza degli acquirenti conferma il sensibile incremento degli immigrati, comunitari e non, provenienti dall’Europa dell’Est, mentre restano stabili cinesi, indiani e sudamericani e diminuiscono i nordafricani e i filippini.

 

 

Agenzie spagnole in crisi

La FIAIP ha dato notizia che secondo fonti locali il 30% delle agenzie spagnole potrebbe essere costretta a chiudere nel 2007 in conseguenza della crisi dei mutui che sta portando verso una forte flessione del mercato immobiliare, già rilevabile a partire dal secondo trimestre del 2007 e ora in via di accentuazione.

 

 

Risanamento acquista a New York

Il gruppo immobiliare Risanamento ha acquistato un importante palazzo di 24 mila metri quadrati in Madison Avenue a un prezzo di 276 milioni di euro in parte autofinanziati e in parte reperiti con l’assistenza di Deutsche Bank. L’acquisizione è stata resa possibile dalla situazione di fluidità del mercato americano dopo la crisi dei mutui e si inquadra nella strategia di acquisizioni mirate all’estero del gruppo guidato da Luigi Zunino.

 


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Immobiliare Lombarda, crescono ricavi e investimenti

Il semestre del gruppo immobiliare si è chiuso con un utile di 3,9 milioni di euro in aumento del 77% rispetto ai 2,2 milioni precedenti. Nel frattempo sono cresciuti anche i ricavi e gli investimenti.

 

 

Agevolazioni per il risparmio energetico, circa 130 domande al giorno

L’ENEA ha comunicato i primi dati sulle domande pervenute per usufruire della detrazione fiscale del 55% a fronte degli interventi per conseguire risparmi energetici ai sensi del D.M. 19 febbraio 2007. Per conseguire questa agevolazione è infatti tra l’altro prescritto l’invio all’ENEA dell’attestazione di certificazione energetica e della scheda informativa relativa agli interventi realizzati, come previsto dalla circ. min. n. 152/E del 5 luglio 2007. Al momento il flusso delle domande è costante (circa 130 istanze al giorno) e l’ENEA ne ha censite otre 10 mila riguardanti per lo più sostituzione di infissi, rifacimento di pareti, installazione di pannelli solari e sostituzione di caldaie per una spesa media di 11 mila euro per intervento. Il numero verde dedicato dell’ENEA è 800985280.

 

 

Quanto pesano (soprattutto sugli immobili) le tasse comunali

Un’indagine dell’Associazione degli artigiani di Mestre rileva che le imposte comunali, provinciali e regionali pesano su ogni abitante per 1.434,13 euro all’anno. Gli oneri più alti sono pagati dai cittadini di Milano (2.082 euro/anno), Venezia, Aosta, Bologna, Pavia, Mantova, Como, Lecco, Sondrio, Cremona e Roma. In coda alla graduatoria Caltanissetta, Agrigento ed Enna.

 

 

Mutui agevolati, a settembre tasso al 4,75%

Nel mese di settembre la misura dei tassi agevolati che si applicano ai mutui per l’edilizia popolare è rimasta stabile. Infatti, il valore è confermato al 5,63% che risulta dalla somma tra il tasso rilevato sul mercato, pari al 4,75%, e delle spese per commissioni attualmente pari allo 0,98%. Lo scorso anno (settembre 2006) il tasso di riferimento era al 5,05% e due anni fa (settembre 2005), al 3,90%. Di conseguenza la tendenza agli aumenti è risultata contenuta negli ultimi dodici mesi rispetto all’anno precedente.

 

 

Non aumenta il costo del denaro in Europa

La Banca Centrale Europea ha confermato al 4% il costo del denaro in Europa e non ha quindi aumentato ulteriormente i tassi come si prevedeva qualche tempo fa. Si tratta di una conseguenza della crisi dei mutui americani che induce le banche a mantenere più accessibile il credito. Ricordiamo che dal dicembre del 2005 a oggi la BCE ha aumentato per otto volte il costo del denaro portandolo dal 2,25% al 4% (ultimo aumento giugno 2007), con la conseguenza tra le altre di incrementare il costo delle rate mensili per chi ha contratto mutui a tasso variabile.

 


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Mutui nel primo trimestre del 2007

La Banca per la Casa del gruppo UniCredit rileva una flessione dell’1,59% nelle somme erogate per mutui immobiliari rispetto all’analogo periodo del 2006 (14,2 miliardi di euro a fronte di 14,431). La flessione è più marcata nelle isole e nel nord-ovest, mentre sud, centro e nord-est sono stabili o in lieve aumento. La regione con il maggior numero dei mutui è la Lombardia, sebbene in calo, seguita dal Lazio e dall’Emilia Romagna; in quest’ultima nel 2007 si rileva un sensibile aumento delle erogazioni.

 

 

Paragone dei costi albergo-seconda casa

Da un’elaborazione de Il Sole 24 ORE, basata sulla comparazione tra i costi medi degli alberghi nelle località di villeggiatura e spese di gestione di una seconda casa, emerge che un soggiorno di due settimane l’anno rende l’immobile di proprietà sufficientemente competitivo. Infatti, in quindici giorni gli oneri condominiali e di gestione vengono ammortizzati meglio a confronto del costo di un soggiorno in un albergo a tre stelle. La convenienza di avere casa propria è maggiore nelle località più prestigiose ma anche nei centri di villeggiatura per famiglie l’indagine rileva un certo vantaggio della seconda casa rispetto all’albergo. Naturalmente il presupposto della comparazione e del vantaggio dell’immobile di proprietà è che i costi di acquisto della casa al mare o in montagna siano recuperati nel tempo dall’aumento di valore del capitale investito grazie alla rivalutazione immobiliare.

 

 

Segro investe a Vimercate

Segro, un REIT inglese quotato a Londra e Parigi, ha annunciato a fine agosto il suo primo investimento in Italia, e precisamente a Vimercate, nei pressi di Milano. Si tratta di un business park di oltre 70 mila mq, con ampliamento potenziale per altri 50 mila, venduto per 84 milioni di euro dalla britannica società di fund management Europa Capital, che ha comunque dichiarato l’intenzione di continuare a investire nel nostro Paese. Il complesso, uffici e laboratori, vede come principale conduttore il Gruppo Alcatel Lucent. Il rendimento dichiarato è del 7,4%. Segro opera in 11 Paesi, ha proprietà per 4,9 miliardi di sterline, per una superficie di circa 330 mila mq. (Paola G. Lunghini)

 

 

Credit Suisse Asset Management ha acquisito l’“Aurora Building”

Grosso deal a fine agosto a Glasgow: Credit Suisse Asset Management ha acquisito – per il proprio Fon- do immobiliare CS Euroreal – “Aurora Building”, forse l’edificio a uffici (di classe A) più famoso della città scozzese, per un importo che non è stato rivelato. Voci di mercato ritengono comunque che la transazione debba essere avvenuta intorno ai 90 milioni di sterline. Il venditore è Commercial Estate Group. L’edificio, di 9 piani e circa 17 mila metri quadrati, era stato completato nel 2006. Tra gli inquilini figurano anche le note società immobiliari Cushman&Wakefield e Knight Frank e la banca BNP Paribas. (Paola G. Lunghini)

 

 

Il Gruppo Allianz ha venduto un pacchetto di immobili alla tedesca IVG

Il Gruppo assicurativo-finanziario Allianz ha venduto in agosto un pacchetto di immobili alla quotata tedesca IVG. Il valore della transazione è di circa 1,3 miliardi di euro e le proprietà, tutte occupate da Allianz, si trovano a Francoforte, Amburgo, Stoccarda e nei pressi di Monaco. Poiché il mercato appare positivo, il Gruppo – che detiene in Germania ancora l’85% circa del proprio portafoglio – sta valutando una seconda maxi-cessione. A oggi IVG ha AUM (asset under management, cioè immobili in gestione) per 19 miliardi di euro. (Paola G. Lunghini)

 


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L'esperto risponde

 

LOCAZIONI - IL RINNOVO TACITO DEL 2002 HA UNA DURATA DI 6 ANNI

Nel 1978 stipulai un contratto di locazione per un panificio con durata di 12 anni (6 + 6 anni). Nel 1990, alla scadenza, lo rinnovai per altri 12 anni (6 + 6 anni). Nel 2002, ossia alla successiva scadenza, non vi è stato alcun accordo, né disdetta del proprietario. La mia domanda è: il contratto si è rinnovato tacitamente per altri 12 anni (6 + 6 anni) o soltanto per 6 anni?

P. P. - POMIGLIANO D'ARCO

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Il contratto nel 2002 si è rinnovato tacitamente solo per 6 anni, al termine dei quali, ove non intervenga tempestiva disdetta, il contratto stesso si rinnoverà per ulteriori 6 anni.

(Quesito tratto dalla rubrica L'Esperto Risponde, Il Sole 24 Ore del 10 settembre 2007 n. 70)

 

 

LOCAZIONI - ADEGUAMENTO ISTAT LIBERO NEI CONTRATTI «4 PIÙ 4»

È vero che dal 2007 l'adeguamento all'Istat per i canoni di affitto sono totalmente a carico dell'inquilino?

Michele GALLO - PORRETTA TERME

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Prima del 31 dicembre 1998 - data di entrata in vigore della legge 431/98 - vigeva, nelle locazioni abitative, l'articolo 24 legge 392/78, per il quale, a partire dal secondo anno di locazione, il canone poteva essere aggiornato annualmente del 75% dell'indice Istat. A seguito dell'abrogazione dell'articolo 24, legge 392/78 - a opera dell'articolo 14 comma 4, legge 431/98 - nelle locazioni abitative cosiddette libere - stipulate a norma dell'articolo 2 comma 1, legge 431/98 (durata 4 anni + 4) - le parti possono definire liberamente la percentuale di aggiornamento del canone e, dunque, anche il 100% della variazione Istat.

(Quesito tratto dalla rubrica L'Esperto Risponde, Il Sole 24 Ore del 10 settembre 2007 n. 70)

 

 

IMPOSTE E TRIBUTI VARI - LA CESSIONE DEL PRELIMINARE SCONTA L'ALIQUOTA DEL 3%

Ho rilevato da un privato il compromesso di un appartamento in costruzione come prima abitazione. Nel primo compromesso stipulato tra l'impresa e il primo acquirente, il prezzo dell'immobile era stato fissato in 141.000 euro. Il privato, nel cedere il compromesso, ha aumentato il prezzo a 185.000 euro, che è il costo complessivo dell'operazione. Su quale importo devo pagare l'Iva al costruttore nel rogito finale?

A. V. - FIUMICINO

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In primo luogo, bisogna distinguere, nella somma totale di 185.000 euro, il prezzo corrisposto al venditore/costruttore per l'acquisto dell'immobile dal corrispettivo pagato per la cessione all'originario promissario acquirente. Sul prezzo effettivamente pagato al costruttore per l'immobile - che dovrebbe essere quello di 141.000 euro e che sarà comunque quello indicato nell'atto definitivo - andrà applicata la corrispondente Iva. La somma di 44.000 euro, che emerge dalla differenza tra i 185.000 euro che il lettore indica come «costo complessivo» dell'operazione e il prezzo dell'immobile di 141.000 euro, sembra invece rappresentare appunto il «corrispettivo» della cessione del contratto preliminare. La cessione del contratto è, come tale, soggetta a registrazione sulla base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione del contratto e dal valore delle prestazioni residue, ai sensi dell'articolo 43, lettera b) del Testo unico di registro (Dpr 131/86). Nel caso in esame, trattandosi di cessione di preliminare, non ci sono prestazioni rimaste ineseguite, e quindi sarà rilevante, come base imponibile, solo il corrispettivo. Ai sensi dell'articolo 31 del Dpr 131/86, risulterebbe applicabile l'aliquota applicabile al contratto ceduto. La registrazione del contratto preliminare, però, avviene in misura fissa. Ci si può chiedere, quindi, se nel caso in questione la cessione possa essere registrata ugualmente in misura fissa, così che il corrispettivo di 44.000 euro non sia fiscalmente rilevante. La soluzione non sembra del tutto convincente, perché dalle norme richiamate emerge chiaramente che la legge di registro considera la cessione del contratto soggetta a tassazione proporzionale. La norma dell'articolo 31, nei suoi due commi, lo rende evidente. Poiché, nel caso specifico, un'aliquota proporzionale non è direttamente rilevabile, sembra coerente fare ricorso alla norma residuale di cui all'articolo 9 della Tariffa Parte I del Dpr 131/86 per cui in presenza di prestazioni patrimoniali non diversamente tassate si applica l'aliquota del 3 per cento. Il quesito non indica, poi, se ci fossero già stati versamenti di acconti prezzo (con relativa fatturazione soggetta a Iva a carico dell'originario promissario acquirente) e/o di caparre confirmatorie. Questi elementi porrebbero, infatti tutta una serie di ulteriori problemi, sia di imposta di registro sia Iva.

(Quesito tratto dalla rubrica L'Esperto Risponde, Il Sole 24 Ore del 10 settembre 2007 n. 70)

 

 

IMPOSTE E TRIBUTI VARI - LA MULTIPROPRIETÀ FRUISCE DEL PREZZO-VALORE

Sto per acquistare una quota di multiproprietà con atto notarile. Il notaio rogante ritiene che debba pagare le imposte di registro e catastali sul prezzo dichiarato e non sul valore catastale del bene che è sensibilmente inferiore. In base ad altri pareri acquisiti da un commercialista e da un notaio amici, invece, potrei beneficiare delle agevolazioni di cui all'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005, poiché la multiproprietà è un immobile a uso abitativo (categoria catastale A/2) e avrei anche diritto alla riduzione del 30% degli onorari notarili. Chi ha ragione?

A. S. - ROMA

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Il meccanismo del cosiddetto prezzo valore (quindi, il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale dell'immobile, a prescindere dal prezzo dichiarato), è da ritenere applicabile anche al trasferimento di multi-proprietà. L'uso di questo termine, infatti, a partire dal decreto legislativo 427/98 implica il trasferimento di un diritto reale, al pari, ad esempio, dell'usufrutto o dell'abitazione. La norma dell'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005, per la verità, parla genericamente di cessioni, senza precisare se vi sia compresa la sola proprietà oppure se essa comprenda anche il trasferimento di altri diritti reali minori (usufrutto, uso, abitazione e, come visto, la multiproprietà immobiliare). Tuttavia, diverse norme che usano la stessa terminologia vengono in aiuto in questo ultimo senso. In primo luogo lo stesso articolo 43, lettera a), del Dpr 131/86 che è quello derogato appunto dalla norma sul prezzo valore; ma anche l'articolo 2 del Dpr 633/72; l'articolo 1 del Dpr 346/90; l'articolo 13 della legge 383/2001; l'articolo 9 comma 5, del Dpr 917/86. In questo senso, si è pronunciato anche uno studio del Consiglio nazionale del Notariato.

(Quesito tratto dalla rubrica L'Esperto Risponde, Il Sole 24 Ore del 10 settembre 2007 n. 70)


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Rassegna di legislazione e giurisprudenza

 

 

Comunicato Istituto Nazionale di Statistica del 20 settembre 2007

Indici dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per il mese di agosto 2007, che si pubblicano ai sensi dell'articolo 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) ed ai sensi dell'articolo 54 della legge del 27 dicembre 1997, n. 449 (Misure per la stabilizzazione della finanza pubblica).   

(G.U. del 20 settembre 2007, n. 219)

 

Comunicato Ministero per la Solidarietà Sociale del 17 settembre 2007

Finanziamento di progetti finalizzati a favorire l'inclusione sociale dei migranti e dei loro familiari. (Avviso n. 1/2007)

(G.U. del 17 settembre 2007, n. 216)

 

 

Risoluzione Agenzia delle Entrate del 20 settembre 2007, n. 257

Istanza di interpello - Imposta di registro - D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - Ordinanza di accoglimento o rigetto delle domande giudiziali di manutenzione o reintegrazione nel possesso

 

Risoluzione Agenzia delle Entrate del 20 settembre 2007, n. 256

Consulenza giuridica - Trattamento fiscale dei terreni su cui insistono i fabbricati - Articolo 36, comma 7-bis del decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006 .

 

GIURISPRUDENZA

 

Corte di Cassazione, Sez. III Civ., Sentenza del 22 agosto 2007 n. 17833

Locazione (contratto di) - Immobile adibito alle attività (Legge sull'equo canone, articoli 27 e 42) - Recesso del conduttore prima della scadenza - Gravi motivi - Senza preavviso - Risarcimento danno subito dal locatore - Presupposti.

Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destinato ad una delle attività indicate dalla Legge sull'equo canone, articoli 27 e 42 prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dal citato articolo 27, u.c. e' tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subito per l'anticipata restituzione dell'immobile, salvo il caso in cui dimostri che l'immobile e' stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

 

 

Corte di Cassazione, Sez. III Civ., Sentenza del 5 giugno 2007 n. 13087

Locazione - Risoluzione del contratto per inadempimento - Da parte del conduttore comproprietario del bene - Condanna di rilascio in favore dell’altro comproprietario - Ammissibilità - Esclusione.

Anche quando venga pronunciata la risoluzione del contratto di locazione (o di affitto), avente a oggetto un bene comune locato a uno dei proprietari, per inadempimento del conduttore, questi, avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota, non può essere condannato al rilascio del bene medesimo all’altro comproprietario, restando invece ai comunisti di disciplinare l’ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento e così eventualmente di ricorrere, in caso di persistente disaccordo, all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’articolo 1105, ultimo comma, del Cc, per la nomina di amministratore.

 

 

Corte di Cassazione Sez. I Civ., Sentenza del 5 giugno 2007, n. 13184

Mediazione - Agenzia (contratto di) - Validità - Iscrizione dell'agente negli appositi ruoli - Nullità - Violazione della direttiva Ce - Inapplicabilità della disciplina al mediatore

La direttiva Ce 18 dicembre 1986 n. 653, relativa al coordinamento dei diritti degli Stati membri concernenti gli agenti commerciali indipendenti, osta che una normativa nazionale subordini la validità del contratto di agenzia alla iscrizione dell'agente di commercio in apposito albo. La citata direttiva, peraltro, riguarda la figura dell'agente commerciale, per tale definendosi la persona che, in qualità di intermediario indipendente è incaricata in maniera permanente di trattare per un'altra persona... chiamata preponente, la vendita o l'acquisto di merci, ovvero di trattare e di concludere dette operazioni in nome e per conto del proponente. Tale direttiva non si rivolge - quindi - al mediatore, il quale agisce in posizione di terzietà rispetto ai contraenti posti in atto, a tale stregua differenziandosi dall'agente di commercio che attua invece una collaborazione abituale e professionale con altro imprenditore.

 

 

Tribunale di Bologna, Sez. II, Sentenza 17 aprile 2007, n. 837

Mediazione - Procacciamento d’affari - Distinzione - Criteri.

La mediazione (artt. 1754 ss. c.c.) ed il contratto atipico di procacciamento d’affari si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell’affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell’agente) può pretendere il compenso.

 

 

Tribunale di Roma, Sez. X, Sentenza 15 febbraio 200,7 r.g. n. 5329/03

Contratti (in genere) - Risoluzione - Inadempimento - Contraente non inadempiente - Diritto di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta - Mancata prova del danno subito - Obbligo di restituzione della caparra - Sussiste.

In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non può essere accolta la domanda formulata dal contraente non inadempiente di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, qualora sia stato accertato il mancato adempimento dell’onere di provare la sussistenza e l’entità del danno subito. Infatti, l’art. 1385, secondo comma, c.c. non risulta applicabile quando la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, decide di domandare la risoluzione dello stesso. In tale ipotesi, il diritto al risarcimento del danno resta disciplinato dalle norme generali, pertanto, il pregiudizio subito dovrà essere provato nell’an e nel quantum con la conseguenza che, in difetto di tale prova, la funzione di garanzia della caparra si esaurisce e la stessa, anche sussistendo una pronuncia di risoluzione del contratto per colpa dell’altro contraente, deve essere restituita.

 

 

Corte di Cassazione, Sez. Tri., Sentenza 24 agosto 2007, n. 18008

ICI – Attribuzione o modifica della rendita catastale – Efficacia

Ribadendo un proprio consolidato orientamento, la Cassazione conferma che solo dall’1.1.2000 gli atti di attribuzione o di modifica della rendita catastale sono efficaci dal giorno della loro notificazione. In relazione agli atti comportanti attribuzione di rendita adottati fino al 31.12.1999, anche se notificati successivamente a tale data, invece, il Comune può legittimamente richiedere l’Ici dovuta in base al classamento, poiché gli atti stessi avranno effetto dalla data di adozione e non da quella di notifica.  In quest’ultimo caso non può, infatti, applicarsi l’art. 74, co. 1, L. 21.11.2000, n. 342.

 


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Definiti i criteri per determinare il valore “normale” dei fabbricati

Tratto da: Consulente Immobiliare

15 settembre 2007, N. 799

 

di Franco Guazzone

 

Con provvedimento del 27 luglio scorso, l'Agenzia delle entrate ha stabilito i criteri per determinare il valore degli immobili oggetto di compravendita, ai fini dell'IVA, delle imposte sui redditi e dell'imposta di registro, in attuazione della Finanziaria 2007. Il punto di riferimento per il calcolo del valore normale è l'OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del territorio, che ogni sei mesi rileva le quotazioni minime e massime dei fabbricati in base a coordinate spaziali e temporali.

 

A seguito dei provvedimenti emanati con l'art. 35 del D.L. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006 è stata rimossa la disposizione dell'art. 52 comma 4, del D.P.R. 131/1986 che, nel caso di trasferimenti immobiliari effettuati a qualunque titolo, impediva agli Uffici delle Entrate di rettificare il valore dichiarato, qualora fosse risultato uguale o superiore a quello catastale, risultante dalla capitalizzazione della rendita dei fabbricati, con le sole eccezioni di cessione di abitazioni a favore di persone fisiche non titolari di partita IVA e di quelle relative alle successioni e donazioni (art. 34, T. U. 346/1990).

In sostanza, pertanto, qualora nei trasferimenti di fabbricati e/o diritti reali relativi, effettuati anche in regime IVA, il valore dichiarato non dovrà più essere confrontato con quello catastale ma con quello normale praticato sul mercato per immobili similari posti nella stessa zona, rilevabili dalle mercuriali o listini della Camera di Commercio competente, come precisato dall'art 14 del D.P.R. 633/1972 a cui il provvedimento rimanda.

Di conseguenza il legislatore, con l'art. 1, comma 307 della legge 296/2006 (Finanziaria 2007), ha disposto che i criteri per individuare detto valore normale avrebbero dovuto essere precisati dal direttore dell'Agenzia delle entrate, che difatti ha emanato un apposito provvedimento, datato 27 luglio 2007.

Natura e utilizzo del valore normale

Il documento stabilisce, in primo luogo, che il valore normale dei fabbricati è quello periodicamente fissato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del territorio e deve essere applicato ai fini fiscali nel calcolo degli imponibili:
a. dell'imposta sul valore aggiunto, di cui all'art. 14 del D.P.R. 633/1973;
b. delle imposte dirette di cui all'art. 9 comma 3, del D.P.R. 917/1986;
c. delle imposte di registro, catastali e ipotecarie di cui all'art. 51, comma 3, del
D.P.R. 131/1986. In particolare, il valore normale deve corrispondere a quello unitario, definito semestralmente dall'OMI, per la zona omogenea di riferimento nel territorio di ciascun comune, per fabbricati di ogni destinazione, moltiplicato per la superficie catastale (calcolata in base ai criteri dell'art. 3 del D.P.R. 138/1998), comprensiva delle murature interne ed esterne, il 50% per quelle in confine, il 30% per i balconi, il 15% per i terrazzi fino a 25 mq e il 5% per la parte eccedente, il 50% delle cantine con accesso diretto (sottonegozi o cantinette), il 25% per cantine e soffitte, il 50% per i retri dei negozi (tabella 1).

TABELLA 1

Calcolo della consistenza catastale dei gruppi ordinari espressa in metri quadrati

Criteri di calcolo delle superfici: la superficie catastale comprende per intero le murature interne, quelle perimetrali (fino a un max di cm 50), oltre al 50% di quelle in comunione (fino a un max di cm 25), arrotondata al metro quadro. La superficie delle pertinenze e dei vani accessori, al servizio indiretto di quelli principali, entra nel computo fino a un massimo della metà dei vani principali per le categorie dei Gruppi P e R. La superficie dei locali principali e loro accessori diretti o loro porzioni, aventi altezza interna inferiore a m 1,50, non entra nel computo della consistenza catastale.

 

Categorie ATTUALI

Categorie FUTURE

DESTINAZIONE funzionale

PERCENTUALE DI SUPERFICIE DA CONSIDERARE NELLA CONSISTENZA CATASTALE

NOTE

Locali principali

Accessori diretti

Accessori indiretti cantine, soffitte

Balconi e terrazze al piano

Balconi e terrazze non a livello

Aree scoperte esclusive

Collegati

Non collegati

Fino a mq 25

Oltre

Fino a mq 25

Oltre

Fino a superficie totale unità

Oltre superficie tot. unità

Senza limite

A/1

R/1

Abitazioni signorili

100

100

50

25

30

10

15

5

10

2

0

(1) Da computare solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie totale dell'unità

A/2

R/1

Abitazioni civili

100

100

50

25

30

10

15

5

10

2

0

A/3

R/1

Abitazioni economiche

100

100

50

25

30

10

15

5

10

2

0

A/4

R/1

Abitazioni popolari

100

100

50

25

30

10

15

5

10

2

0

A/5

R/1

Abitazioni ultrapopolari

100

100

50

25

30

10

15

5

10

2

0

A/6

R/3

Abitazioni di tipo rurale

100

100

50

25

30

10

15

5

10

2

0

A/7

R/2

Abitazioni di tipo rurale

100

100

50

25

30

10

15

5

10 (1)

2 (1)

0

A/8

R/2

Abitazioni in villa

100

100

50

25

30

10

15

5

10 (1)

2 (1)

0

A/9

P/5

Castelli ed edif. storici

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

0

A/10

T/7

Uffici e studi profession.

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

10

A/11

R/3

Abitazioni tipiche

100

100

50

25

30

10

15

5

10

2

0

B/1

P/1

Residenze collettive

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

0

Rendita con stima diretta

B/2

P/2

Ospedali

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

0

B/3

P/3

Prigioni e riformatori

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

0

B/4

P/4

Uffici pubblici

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

0

B/5

P/4

Scuole

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

0

B/6

P/5

Musei e Gallerie

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

0

B/7

V/4

Cappelle private

.....

......

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

......

B/8

T/2

Depositi sott. derrate

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

10

C/1

T/1

Negozi e botteghe

100

50

50

25

10

10

10

10

0

0

20

Rendita con stima diretta

C/2

T/2

Magazzini e depositi

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

10

C/3

T/2

Laboratori

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

10

C/4

T/3

Locali per eserc. sportivi

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

10

C/5

V/5

Stabilimenti balneari

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

A/2-D/2

T/4

Pensioni

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

10

C/6

R/4

Boxes e posti auto di pertinenza abitazioni

100

50

0

0

0

0

0

0

10

2

0

C/6

T/5

Autosilos, autorimesse e parcheggi di tipo pubblico

100

100

50

25

10

10

10

10

0

0

10

C/6

T/6

Stalle, scuderie e simili

100

100

0

0

0

0

0

0

0

0

10

C/7

T/2

Tettoie

100

0

0

0

0

0

0

0

0

0

10

D/1: 10

Z/1:10

Unità speciali a destinazione terziaria e produttiva prive di consistenza: Rendita determinata con stima diretta

 

 

E/1: 9

V/1: 7

Unità speciali per funzioni pubbliche e di interesse collettivo prive di consistenza: Rendita determinata con stima diretta

 

 

Tuttavia, non sempre le tipologie di immobili rilevate dall'OMI sono corrispondenti a quelle catastali, per cui al provvedimento è annesso un allegato che indica le procedure per stabilire il valore normale, dato dalla media fra il valore unitario minimo e massimo indicato dall'OMI, corretto con alcuni coefficienti in diminuzione fino al 20%, per le abitazioni di tipo popolare, ultrapopolare e rurale, partendo da quelle economiche o in aumento per quelle in ville, fino al 10%, abitazioni signorili e castelli, fino al 50%, partendo dal valore OMI dei villini.

Sono altresì previste riduzioni delle superfici fra 45 e 150 mq, nonché coefficienti d'incremento da 0,2 a 1 per considerare il livello di piano (tabella 2).

TABELLA 2

Esempi di calcolo del valore normale di fabbricati le cui tipologie non sono rilevate dall'OMI

Tipologia unità

Categoria

Piano

Superficie catastale

Correttivo di categoria

Superficie corretta K1

Correttivo superficie K2

Correttivo di piano

Calcolo K K=(K1+3xK2) /4

Valore mq medio OMI

Valore normale Val. OMI x K

Abit. popolare

A/4

1

75

: 1,05

71,43

0,50

0,40

18,16

2.000

36.314

Abit. ultrapop.

A/5

2

48

: 1,10

43,64

0,80

0,50

28,30

1.500

42.453

Abit. rurale

A/6

T

80

: 1,20

66,67

0,50

0,20

16,82

1.000

16.817

Villa

A/8

vari

250

x 1,10

275,00

1,00

1,00

275,75

3.000

827.250

Castello

A/9

vari

500

x 1,50

750,00

1,00

1,00

750,75

2.500

1.876.875

Nb.- Il calcolo è basato sulla formula inserita nell'allegato: valore normale = (Val. OMI min + max) /2xK, dove K=(K1+3xK2) /4

Le metodologie di misurazione nei mercati immobiliari

I criteri di calcolo della superficie catastale, peraltro, coincidono solo in linea di massima con quelli utilizzati dalle mercuriali pubblicate dalle associazioni dei mediatori (Fiaip), dagli Agenti immobiliari di Milano (Caam), dai borsini immobiliari di Milano, Torino, Roma ecc., che si riferiscono ai metodi rilevati dalle Commissioni provinciali degli Usi e Consuetudini locali, le quali applicano per balconi, terrazzi, cantine percentuali più elevate, considerano la superficie dei retri di negozi al 100% e al totale, e aggiungono in proporzione millesimale a ciascuna unità immobiliare la superficie delle parti comuni (atrio, scale, corridoi soffitte e cantine, locali comuni, cortili e aree scoperte ecc.).

Ovviamente le difformità fra i due sistemi influenzano i valori unitari indicati nei predetti listini, che appaiono generalmente più bassi di quelli OMI, che peraltro con detti istituti e con Scenari Immobiliari, Nomisma, Cresme ha stipulato apposite convenzioni di collaborazione.

Ovviamente, i valori normali come sopra calcolati potranno essere modificati dagli

Uffici delle Entrate anche in base ad altri parametri dell'edificio, quali la vetustà o il particolare degrado, lo stato di conservazione, lo stato di occupazione per contratti in essere, ma anche per la presenza di eventuali vincoli di carattere storico-artistico dell'edificio, ovvero per destinazione di Piano regolatore, se preordinati all'esproprio.

Potranno, inoltre, essere utilizzate tutte le informazioni in possesso degli uffici medesimi, quali gli accertamenti divenuti definitivi per fabbricati similari, ubicati nella zona o per atti stipulati nel precedente triennio, ma anche per offerte di vendita al pubblico tramite i media.

La tassazione dei trasferimenti immobiliari

Nel caso di trasferimenti di immobili o diritti reali relativi, quindi escludendo le compravendite di abitazioni da parte di persone fisiche, non titolari di partita IVA, per i quali le imposte indirette si assolvono in base al valore catastale e dei trasferimenti per mortis causa o donazioni, purché l'agevolazione venga richiesta e si dichiari in atto il prezzo effettivamente pagato (art. 1, comma 497, legge 266/2005), gli Uffici delle Entrate potranno effettuare le rettifiche dei valori dichiarati, ogni qualvolta risultassero inferiori a quello normale, anche nel caso di cessioni in regime di IVA, che comporteranno rettifiche anche del volume d'affari annuo dichiarato.

Considerazioni conclusive

Il provvedimento in esame pone finalmente un punto fermo su una questione della massima importanza, costituita dalla definizione del valore normale, richiamato nella normativa fiscale diretta, indiretta e di valore aggiunto, che per il futuro è destinata a influenzare il comportamento dei contribuenti, i quali prima di stipulare un atto dovranno verificare se il prezzo concordato per la vendita di fabbricati risulti congruo rispetto a quello dell'OMI, che ormai costituisce il riferimento ufficiale di comparazione, per i trasferimenti immobiliari, eliminando quasi del tutto lo spazio per eventuali contenziosi.

Le conseguenze non mancheranno di farsi sentire, riducendo grandemente l'area dell'evasione ed elusione dalle predette imposte, in precedenza legalmente praticate, in vigenza dell'art. 52 comma 4, del D.P.R. 131/1986, ormai di fatto superato, comportando peraltro un'impennata nei costi fiscali di acquisto dei fabbricati, diversi dalle abitazioni, che si rifletteranno sulle imposte dirette (plusvalenze), in quanto in base a una proiezione fatta su 11 capoluoghi di provincia, su abitazioni, uffici, negozi e capannoni, ne Il Sole 24 ORE del 13 agosto 2007, è risultata una divergenza fra il valore catastale e quello normale medio del 150%. Per quanto concerne la parte strettamente tecnico-estimale del provvedimento, sarà opportuno che l'OMI in futuro provveda a rilevare anche i valori degli immobili di vecchia costruzione di tipo popolare e di ogni tipologia effettivamente presente sul mercato, per evitare l'artificiosa procedura di trasformazione dei valori, varata con l'allegato al provvedimento, eccessivamente complessa e nient'affatto flessibile.


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TOSCANA - Stop alla vendita frazionata di case nell’ambito di complessi ricettivi

 

Tratto da: Consulente Immobiliare

15 settembre 2007, N. 799

 

A fronte del fenomeno in crescente espansione, soprattutto nelle zone di villeggiatura, della vendita frazionata delle strutture turistico-ricettive nella forma di appartamenti da destinare a civile abitazione, la regione Toscana è recentemente intervenuta con una circolare interpretativa. La regione intende in tal modo porre un freno a un'attività che realizza il sostanziale mutamento di destinazione d'uso di tali fabbricati prospettando le gravi sanzioni applicabili, sia sotto il profilo della disciplina turistica sia, soprattutto, di quella urbanistico-edilizia. La circolare, approvata con delib. Giunta reg. n. 289 del 23 aprile 2007 (B.U. n. 19 del 9 maggio 2007), sebbene specificamente riferita alla disciplina regionale, delinea conclusioni che poggiano sui principi propri della materia urbanistica e che sono pertanto valide per situazioni analoghe seppure nell'ambito di altre regioni.

 

La vendita di singoli appartamenti nell'ambito di complessi ricettivi

La circolare, come espressamente riportato nelle premesse della deliberazione di approvazione, trae origine dalla problematica evidenziata da numerosi comuni della vendita frazionata delle strutture turistico-alberghiere per ricavarne residenze civili. L'operazione determina una sostanziale violazione delle disposizioni urbanistiche, in quanto se ne determina un utilizzo diverso da quello assentito.

La differenza tra civili abitazioni, alberghi e residenze turistico-alberghiere (RTA)

Gli alberghi e le residenze turistico-alberghiere (RTA) fanno entrambi parte della categoria delle strutture ricettive alberghiere, con la differenza della prevalenza delle camere (che debbono essere almeno il 60%), per gli alberghi e delle unità abitative (con servizio autonomo di cucina), per le residenze turistico-alberghiere (L.R. 42/2000). Tanto gli alberghi quanto le residenze turistico-alberghiere sono, tuttavia, accomunate dai seguenti due profili essenziali:
- si tratta di esercizi unitari dal punto di vista gestionale e aperti al pubblico;
- si collocano entrambi in strutture edilizie funzionalmente altrettanto unitarie.
Costituiscono, pertanto, pubblici esercizi unitari sia dal punto di vista gestionale sia strutturale e, come tali, non possono essere utilizzati per singole parti.

La differenza rispetto ai condomini

L'unitarietà gestionale e il collocamento nell'ambito di strutture anch'esse unitarie sotto il profilo edilizio differenziano gli alberghi e le RTA dai condomini, che costituiscono invece la sommatoria di unità abitative con destinazione e uso autonomi.

La destinazione d'uso necessaria per la realizzazione degli alberghi e delle RTA

Le RTA e gli alberghi, in virtù della loro destinazione, possono essere realizzati solamente nelle aree per le quali gli strumenti urbanistici comunali dispongano di un'apposita destinazione d'uso turistico-ricettiva. Una volta realizzati e nel caso in cui gli stessi strumenti urbanistici prevedano tale destinazione in via esclusiva, non ne sarà consentito alcun mutamento di destinazione d'uso.

Non consentita la vendita a scopo residenziale di porzioni di RTA

La vendita di porzioni di un immobile avente destinazione turistico-ricettiva (albergo o RTA), laddove le porzioni corrispondano a singole unità abitative e la vendita persegua lo scopo di consentirne un uso residenziale, determina la commissione di un abuso sia sotto il profilo della disciplina del turismo che con riferimento agli aspetti propriamente edilizi e urbanistici.

Le sanzioni

Le sanzioni applicabili sono in relazione ai due differenti profili coinvolti. In particolare:
- sotto il profilo della disciplina del turismo sarà attivabile il procedimento di cessazione dell'attività nonché le sanzioni amministrative conseguenti e quelle specifiche ulteriori in materia di classificazione delle strutture ricettive e in materia di pubblicità dei prezzi delle attrezzature e dei servizi ricettivi (artt. 41, 42 e 80 della L.R. 42/2000);
- dal punto di vista urbanistico-edilizio, la circolare ipotizza il concretizzarsi delle seguenti tipologie di abusi, con conseguente applicabilità delle relative sanzioni sia amministrative che penali:
a. esecuzione di opere in totale difformità - in quanto, per definizione contenuta all'art. 132 della L.R. 1/2005, sono tali le opere che comportano «la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche ... di utilizzazione da quello oggetto del permesso di costruire»;
b. variazione essenziale - in quanto, per definizione contenuta all'art. 133 della medesima legge 1/2005, costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le opere abusivamente eseguite nel corso dei lavori quando «si verifichi ... un mutamento della destinazione d'uso che implichi altra destinazione non consentita dallo strumento della pianificazione territoriale ovvero dagli atti di governo del territorio vigenti o adottati».

Le conseguenze di carattere catastale

Con riferimento alla disciplina catastale la circolare, pur precisando che si tratta di materia non direttamente di competenza regionale, osserva che la residenza turistico-alberghiera (RTA) costituisce struttura unitaria e pertanto tutto il complesso andrebbe classificato in categoria D mentre non risulta possibile che una parte di essa venga classificata in una categoria e una parte in altra categoria. A tale proposito la circolare invita i comuni a comunicare agli uffici catastali copia dei permessi di costruire rilasciati per RTA in modo da favorire la loro corretta classificazione.

Le case appartamenti vacanze

Con riferimento alle case appartamenti vacanze (CAV), la circolare precisa che tali strutture, al pari di quelle che possono essere utilizzate per altre tipologie di impresa turistico-ricettiva (come, per esempio, affittacamere), sono civili abitazioni. In quanto tali sono assoggettate alla disciplina urbanistica ed edilizia prevista per queste ultime, con obbligo tassativo della gestione unitaria e applicazione della disciplina civilistica del contratto alberghiero. Per tali strutture la circolare non ritiene pertanto possibile prevederne negli strumenti urbanistici la realizzazione in aree con esclusiva destinazione turistico-ricettiva.

 


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